El experto económico de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), Antonio Gallardo, alerta de que siempre existe un «riesgo de burbuja: lo mejor y lo más sano es que los ritmos de estas compras tan compulsivas fueran bajando».
El experto económico de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), Antonio Gallardo, diagnostica una brecha creciente en el acceso a la vivienda. «No existe un problema tanto de acceso a la hipoteca por sus condiciones, sino de acceso a la vivienda», afirma, aludiendo a un alza de precios que «expulsa» a jóvenes y rentas medias, mientras quienes sí disponen de recursos «aprovechan esas hipotecas más baratas para comprar una vivienda que cada vez está siendo más escasa». Esa tensión se traduce en más operaciones y más hipotecas «porque cada vez hay menos viviendas», con ventas que en muchas zonas pasan del anuncio al contrato de arras «entre quince y veinte días».
La inversión condiciona el precio: más de la mitad de las hipotecas
Gallardo destaca un dato llamativo del barómetro de Asufin: «El 56% de las hipotecas se están gestionando para invertir», con solo «el 19% para una segunda residencia», en un contexto en el que la vivienda nueva apenas representa «el 10%» de las ventas mensuales. Ese peso inversor, subraya, «repercute finalmente en el precio al alza» y está cambiando el perfil: ya no es solo comprar para rehabilitar y vender, sino adquirir «con el mero hecho de tenerla» para colocarla después «a un precio superior» o destinarla a alquiler de corta o media duración.
Con los tipos oficiales en pausa tras las bajadas de este año, Gallardo ve «un muy buen momento para la hipoteca fija», incluso «por debajo del 2%», pese a un euríbor en torno al «2,17%». Explica que los bancos reservan esos diferenciales «para el buen cliente» y los compensan «comercializando otros productos». La mixta sigue como alternativa —«unos años a tipo fijo y luego variable»—, pero la variable pura «ahora mismo es la menos recomendable», porque la referencia «se va a mover muy poco» y podría repuntar «un poquito al alza en el corto plazo».
Oferta insuficiente y geografía de la tensión
La situación condiciona una oferta que «no está siendo adecuada». En julio, ilustra, «la vivienda nueva apenas supuso el 10% del total de las ventas» y el mercado depende de la segunda mano. En áreas muy tensionadas, los plazos de venta se han reducido a «quince o veinte días» y la presión se extiende de los centros a «primeras y segundas zonas de la periferia», con precios «más caros». En territorios insulares, añade, las «limitaciones de espacio» intensifican el problema.
El auge del alquiler vacacional «atenciona bastante» ciertas zonas, aunque «está llegando a su tope». Crece, en paralelo, un alquiler «a corto plazo» vinculado a trabajo o estudios —«un mes, dos meses, nueve o diez meses»— que permite revisar al alza cada ciclo. «El problema principal es la falta de oferta», insiste.
Gallardo advierte de una dinámica especulativa: «Es un riesgo de burbuja». A diferencia de 2008-2012 —«había una burbuja tanto de oferta como de demanda»—, hoy el peligro nace de la «falta de oferta» y de compras que se apoyan en la expectativa de revalorización permanente: «Mucha gente compra viviendas creyendo que al final va a sacar dinero porque va a subir siempre… y las burbujas nos dicen que no». Si los grandes tenedores «siguen acaparando» y no logran vender «al precio superior que esperaban», el ajuste llegará. «Lo mejor y lo más sano es que los ritmos de estas compras tan compulsivas fueran bajando», concluye.
Consejos al contratar: comparar bien y vigilar la “TAE”
Para quien se asoma al mercado hipotecario, Gallardo recuerda que siempre habrá «dos ofertas, una con bonificaciones y otra sin bonificaciones» y que conviene «mirar siempre la TAE», porque un euríbor atractivo puede encarecerse con «seguros, alarmas y otros productos». Recomienda «varias ofertas» y, si se puede, una «fija en torno al 2%»; además, negociar «sin comisiones de amortización parcial» para poder «recortar el plazo» con ahorro relevante en intereses. Sobre plazos, 25-30 años son la media, con el banco vigilando que la cuota no supere «el 30 o 35%» de los ingresos; en zonas más accesibles, 20 años es habitual.