➤ «Lo que queremos es que se cumpla la ley y que las administraciones cumplan con sus competencias» ➤ «Hay fraude cuando se utiliza una licencia de residencial y se presenta una declaración responsable de vivienda vacacional» ➤ «En Canarias hay 1.080.000 viviendas, pero las que están en el mercado del alquiler son 230.000, de las cuales 74.000 están en vivienda vacacional»
El viceconsejero de Turismo del Gobierno de Canarias, José Manuel Sanabria, defiende que la nueva regulación del alquiler vacacional en el Archipiélago no nace para inventar exigencias inéditas, sino para hacer cumplir un entramado legal que, según afirma, ya está vigente desde hace años. En la entrevista en El Espejo Canario, recuerda que el Ejecutivo autonómico aprueba al inicio del mandato una agenda normativa y que, dos años después, la está ejecutando «a rajatabla», con la ley de vivienda vacacional como último hito de un compromiso que, subraya, está también validado por el Consejo Canario de Turismo.
Sanabria insiste en que el gran cambio no es tanto el contenido de la legislación como el hecho de que se vaya a aplicar. «Lo que queremos es que se cumpla la ley y que las administraciones cumplan con sus competencias», afirma, aludiendo a normas como el decreto 113/2015 de viviendas vacacionales, la ley de actividades clasificadas de 2011, la ley del suelo o la sentencia del Tribunal Supremo de 2017. «No hemos pedido nada nuevo», asegura, frente a quienes acusan al Gobierno de haber levantado un muro insalvable para los pequeños propietarios.
Entre 70.000 y 80.000 viviendas de alquiler vacacional
Según los datos que maneja, en estos momentos hay entre 70.000 y 80.000 viviendas de alquiler vacacional en Canarias. «El lunes había 74.000 viviendas o 304.000 plazas aproximadamente con autorización, con la habilitación para ejercer», explica, aunque matiza que no todas están en explotación: un análisis de plataformas digitales estima en torno a 48.000 las viviendas realmente activas, lo que deja un margen de titulares que se han dado de alta «de manera preventiva» mediante declaración responsable.
Una presión directa sobre el mercado del alquiler
Más allá del debate jurídico, el viceconsejero vincula de forma directa el auge del alquiler vacacional con la tensión del mercado residencial. «En Canarias hay 1.080.000 viviendas, pero las que están en el mercado del alquiler, que es el mercado realmente que nos interesa, son 230.000. 230.000 y de esas 74.000 están en vivienda vacacional», subraya.
Sanabria recuerda que en las islas viven unos 2,2 millones de personas que necesitan vivienda y rechaza el argumento de que el peso del alquiler vacacional sea marginal porque solo representa un pequeño porcentaje del parque total. El problema, recalca, es que una parte significativa de las casas que podrían estar en el mercado de alquiler de larga duración se dedican a usos turísticos, en un contexto de fuerte encarecimiento de los precios.
Como ejemplo cita la zona de Guanarteme–Las Canteras, en Las Palmas de Gran Canaria, donde calcula que existen unas 3.500 viviendas vacacionales frente a apenas un centenar de pisos ofertados en alquiler de larga duración en los principales portales inmobiliarios. En ese entorno, señala, el precio mínimo supera los 1.000 euros mensuales y ronda los 20 euros por metro cuadrado. «Yo vivo en esta ciudad también», recuerda, para reforzar que habla desde la experiencia directa y no solo desde el despacho.
Los ayuntamientos, en el centro del tablero
Buena parte de la controversia se centra en el papel de los ayuntamientos. Sanabria rechaza que el Gobierno haya «dejado en manos» de las corporaciones locales la decisión sobre el alquiler vacacional y sostiene que esa competencia ya les corresponde por la ley de bases de régimen local y por el propio sistema de planeamiento. «La ordenación de las ciudades, el diseño de las ciudades, lo que quieren que sea la ciudad, son de los ayuntamientos», recalca.
Recuerda que son las corporaciones municipales las que aprueban los planes generales y las ordenanzas de edificación, determinan los usos del suelo y otorgan las licencias. Cita el caso de Las Palmas de Gran Canaria, donde existe una ordenanza «lustrosa» que limita las viviendas vacacionales a plantas bajas bajo las viviendas y con entrada independiente. «Son tres frases, pero son suficientes para poner en orden una ciudad que reclama una emergencia habitacional», apunta, antes de admitir que el consistorio está empezando a aplicarla, como demuestra el cierre de dos viviendas vacacionales en el propio edificio donde reside, tras la denuncia de la comunidad de propietarios.
Frente a quienes acusan al Ejecutivo de «echar el muerto» sobre los ayuntamientos, Sanabria recuerda que el urbanismo es una competencia «irrenunciable» y que, si un municipio decide no actuar, estará cinco años sin nuevas autorizaciones de viviendas vacacionales, hasta que se aplique la norma de forma subsidiaria. Defiende, además, que hay ejemplos en otras ciudades, como Sevilla, donde se ordenan barrio a barrio los crecimientos, las zonas que deben parar o incluso decrecer en oferta turística: «Hay herramientas en el mercado. Los ayuntamientos tienen instrumentos propios, corporaciones de derecho público, colegios profesionales… Hay muchísimas fórmulas para llevar esto adelante. Pero hay que querer».
Fin de los edificios completos de uso turístico
Una de las medidas más llamativas de la nueva ley es la que pone punto final a los edificios completos dedicados al alquiler vacacional en suelo residencial. Sanabria sostiene que esa figura, que ha proliferado en ciudades como Las Palmas de Gran Canaria o Santa Cruz de Tenerife, es responsable de haber «cambiado las ciudades» y de haber presionado al alza sobre los alquileres.
Frente a las críticas de que la norma favorecerá a grandes tenedores y lobbies turísticos, el viceconsejero responde que era precisamente el anterior marco regulatorio el que los beneficiaba, al permitir que se construyeran bloques enteros destinados a vivienda vacacional. «Porque a partir de ahora ya no va a haber más edificios enteros de vivienda vacacional», afirma, antes de añadir que, si esos edificios quieren continuar su actividad turística, deberán transitar hacia la figura hotelera, siempre que logren el encaje urbanístico necesario.
La ley establece, además, que cualquier nueva edificación que aspire a convertirse en vivienda vacacional deberá permanecer al menos diez años en el mercado residencial, porque la licencia de edificación se orienta a vivienda y no a uso turístico. Los inmuebles que no cumplan con los requisitos urbanísticos, advierte, tendrán que «volver al mercado residencial».
Fraude de ley y lucha contra la economía sumergida
Otro de los ejes del discurso de Sanabria es la denuncia del fraude de ley en determinados desarrollos inmobiliarios. El viceconsejero ilustra el problema con un esquema que, sostiene, se ha repetido en numerosos municipios: se obtiene una licencia de edificación para uso residencial y, al día siguiente de conseguir la cédula de habitabilidad, se presenta una declaración responsable para operar como vivienda vacacional. «Hay un fraude de ley cuando ustedes utilizan una licencia de edificación de residencial y al día siguiente de la cédula de habitabilidad piden la declaración responsable de vivienda vacacional. Eso es un fraude de ley como un día de fiesta», resume.
Sanabria recuerda que las declaraciones responsables no son autorizaciones administrativas, sino documentos en los que el particular o la empresa afirma cumplir con todos los requisitos: compatibilidad urbanística, actividad clasificada, alta fiscal, condiciones sanitarias y de seguridad, entre otros. Cuando esa declaración no se ajusta a la realidad, explica, la Ley de Procedimiento Administrativo la encuadra como error, inexactitud o falsedad documental, con vías de resolución distintas y, en los casos más graves, con derivación a la Fiscalía.
En paralelo, insiste en que los tribunales han dejado claro que la vivienda vacacional es una actividad económica, frente a los argumentos de asociaciones que la presentan como un mero rendimiento de capital inmobiliario. Recuerda sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Canarias y del Tribunal Supremo que corrigen incluso el criterio de la Agencia Tributaria. La calificación como actividad económica, añade, busca combatir tanto el fraude fiscal como la competencia desleal con otros alojamientos reglados.
Un sistema de control con más medios y herramientas digitales
Preguntado por la capacidad del Gobierno para hacer cumplir una norma de tanta complejidad, el viceconsejero admite que el servicio de inspección turística de la comunidad autónoma está «infradotado» y que es necesario reforzar la plantilla y los recursos. Sin embargo, sostiene que hoy la inspección es «muy digital» y que existen herramientas para hacerla «bastante más eficiente».
En esa red de control incluye a la Policía Autonómica, a la Guardia Civil en el ámbito rústico, a las policías locales y a los servicios de disciplina urbanística municipales, a los que considera «agentes de la autoridad» que pueden contribuir a aplicar la ley. La clave, insiste, es la voluntad política y administrativa de ordenar las ciudades y hacer cumplir los planes.
Sanabria también responde a quienes temen que la ley sea inaplicable porque muchos ayuntamientos carecen de estructura técnica suficiente. Recuerda que ya hay corporaciones que han aprobado ordenanzas específicas en pocas semanas, como Granadilla, y anima a los municipios a apoyarse en colegios profesionales y entidades especializadas si lo consideran necesario. Lo que no contempla, afirma, es una «amnistía urbanística» que dé por buenos usos del suelo que vulneran el planeamiento.
Derecho de propiedad y pedagogía social
El debate sobre la vivienda vacacional toca de lleno la sensibilidad sobre la propiedad privada. Sanabria reconoce que se trata de una cuestión delicada, pero sostiene que en ningún país avanzado el uso de la propiedad es absoluto. «El derecho de propiedad es absoluto, pero el uso de la propiedad no es absoluto, está marcado por el planeamiento», explica, recordando que hay suelos en los que, pese a ser de titularidad privada, no se puede construir nada.
Esa misma lógica, argumenta, se aplica al suelo turístico, donde el planeamiento establece que el uso es de actividad turística y no residencial, y a la inversa en las zonas residenciales, donde el uso turístico no puede desplazar de forma masiva el acceso a la vivienda. La unidad de explotación en los complejos turísticos, añade, es otro de los frentes que el Gobierno quiere revisar «después de 30 años sin cumplirse», con el objetivo de equilibrar derechos de propietarios que residen, quienes usan la propiedad para fines de semana y quienes desean mantener una explotación turística tradicional.
El viceconsejero admite que en torno a la ley se ha generado «hartazgo» y mucha desinformación. Relata que el Ejecutivo lleva dos años reuniéndose con todos los sectores, con múltiples actos en todas las islas, en los que han recibido «ataques, amenazas, insultos y menosprecios», pero insiste en que el Gobierno está «determinado y convencido» de que defiende el interés general. Recuerda que la norma es fruto de un proceso intenso de debate parlamentario, con centenares de enmiendas, y anima a la ciudadanía a leer la exposición de motivos.
Aunque parte de la opinión pública reclama más pedagogía, Sanabria sostiene que la información existe y que el reto ahora es aplicarla con rigor. «Estamos diciendo que se cumpla la ley», resume, convencido de que la nueva regulación del alquiler vacacional será una pieza clave para aliviar la presión sobre la vivienda en Canarias y ordenar un sector que mueve, según sus cálculos, alrededor de mil millones de euros al año.